La Certificazione Unica 2026 dedica uno spazio specifico ai redditi derivanti dalle locazioni brevi e, per intermediari immobiliari e portali telematici che incassano o intervengono nel pagamento dei corrispettivi, non si tratta di un passaggio meramente formale. La compilazione corretta di questa sezione è decisiva per certificare in modo coerente i corrispettivi lordi, la ritenuta operata e la posizione del percettore, evitando incongruenze che possono poi riflettersi sulla dichiarazione dei redditi del contribuente. Per l’annualità 2025, inoltre, il quadro operativo presenta una novità molto rilevante: il CIN diventa un dato da indicare obbligatoriamente nella CU 2026, mentre non è più richiesta l’indicazione dei dati catastali dell’immobile nella sezione dedicata alle locazioni brevi.

1. Quando scatta la CU per le locazioni brevi

L’obbligo di certificazione nasce quando l’intermediario immobiliare o il portale telematico incassa il canone oppure interviene nel pagamento del corrispettivo relativo a contratti di locazione breve. In questo caso il soggetto che gestisce il pagamento opera la ritenuta del 21% e deve poi certificare le somme nel modello CU. La disciplina delle locazioni brevi si applica ai contratti di immobili abitativi situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, direttamente o tramite intermediari, e può riguardare anche sublocazione e concessione in godimento da parte del comodatario, nei casi previsti dalla normativa.

2. Chi deve trasmettere la certificazione e qual è la scadenza da rispettare

Per i redditi da locazioni brevi la CU 2026 rientra tra le certificazioni da trasmettere entro il 16 marzo 2026 all’Agenzia delle Entrate e da consegnare entro la stessa data al percettore nel modello sintetico. È un punto importante perché le CU 2026 non seguono tutte la stessa scadenza: per il lavoro autonomo abituale e alcune provvigioni il termine è diverso, ma le certificazioni relative alle locazioni brevi restano agganciate alla scadenza ordinaria di marzo. Per questo, chi gestisce affitti brevi tramite portali o agenzie deve separare con precisione questa casistica dagli altri redditi certificati nel medesimo adempimento.

3. Quali dati vanno compilati nella sezione “Certificazione redditi – locazioni brevi”

Nella sezione dedicata alle locazioni brevi della CU 2026 occorre compilare i campi essenziali dell’operazione: l’eventuale indicazione in forma aggregata o analitica, la specificazione se il contratto riguarda l’intera unità immobiliare oppure solo una parte di essa, il numero dei giorni di durata del contratto, i dati dell’indirizzo dell’immobile, il corrispettivo lordo e la ritenuta effettuata. Le istruzioni aggiornate richiamate dalla prassi specialistica indicano in particolare: punto 5 per il numero dei giorni, punti da 6 a 13 per l’indirizzo dell’immobile, punto 19 per il corrispettivo lordo e punto 20 per la ritenuta operata. Nella compilazione analitica, inoltre, la distinzione tra locazione dell’intera unità e locazione parziale passa rispettivamente dai punti 2 e 3, che sono alternativi tra loro.

4. La novità più importante: CIN obbligatorio e dati catastali eliminati

La vera novità della CU 2026, per questa materia, è l’obbligo di indicare nel punto 22 il Codice Identificativo Nazionale (CIN) dell’unità immobiliare destinata alla locazione breve. L’obbligo discende dall’articolo 1, comma 78, della legge 30 dicembre 2024, n. 207, che richiama il CIN previsto dall’articolo 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145. Parallelamente, nella sezione locazioni brevi della CU 2026 sono stati eliminati i campi relativi ai dati catastali dell’immobile: si tratta di una semplificazione pratica importante, ma che rende ancora più delicata la corretta indicazione del CIN, che deve essere coerente con i dati presenti nella banca dati nazionale di settore.

5. Proprietario, sublocatore e comodatario: la distinzione che cambia la compilazione

Nelle locazioni brevi non sempre il percettore certificato coincide con il proprietario dell’immobile. Se il reddito riguarda il proprietario o il titolare di altro diritto reale, si è nell’area del reddito fondiario. Se invece il corrispettivo è percepito da un sublocatore o da un comodatario che concede l’immobile in godimento, il reddito assume natura di reddito diverso. Proprio per questa ragione, nella CU 2026 è prevista una specifica casella, il punto 21, da barrare quando il percipiente non è il proprietario dell’unità immobiliare. È una distinzione sostanziale, non solo descrittiva, perché incide sul corretto inquadramento fiscale del reddito e sul successivo utilizzo dei dati in dichiarazione.

6. Il criterio temporale da usare: competenza per il proprietario, cassa per il non proprietario

Uno dei profili più delicati è l’imputazione temporale dei corrispettivi, soprattutto quando il soggiorno è “a cavallo” di due anni. La regola operativa da tenere presente è questa: per il proprietario il reddito fondiario segue il criterio di competenza, mentre per il sublocatore o per il comodatario, trattandosi di redditi diversi, vale il criterio di cassa. In pratica, la stessa operazione può produrre effetti fiscali differenti a seconda della qualifica del percettore. Ecco perché la barratura del punto 21 e la corretta ricostruzione del rapporto sottostante non sono dettagli secondari, ma elementi che evitano errori di classificazione difficili poi da correggere in sede dichiarativa.

7. Tre esempi pratici e numerici per capire come compilare correttamente

Primo esempio: proprietario dell’immobile. Un portale incassa il 30 giugno 2025 un corrispettivo lordo di 1.000 euro per un soggiorno dal 1° al 8 luglio 2025 e opera la ritenuta del 21%, pari a 210 euro. Nella CU 2026 andranno indicati l’indirizzo dell’immobile, i giorni del contratto, 1.000 euro al punto 19, 210 euro al punto 20, il punto 21 non barrato e il CIN al punto 22. In questo caso il reddito resta in capo al proprietario come reddito fondiario.

Secondo esempio: sublocazione. Un inquilino subloca per brevi periodi l’appartamento ricevuto in locazione e, tramite intermediario, incassa nel 2025 2.400 euro lordi, con ritenute operate per 504 euro. La CU 2026 deve riportare i dati dell’immobile, il corrispettivo lordo e la ritenuta, ma in questo caso va anche barrato il punto 21, perché il soggetto certificato non è il proprietario. Fiscalmente il relativo provento è qualificato come reddito diverso.

Terzo esempio: contratto a cavallo d’anno. Un soggiorno va dal 28 dicembre 2025 al 3 gennaio 2026 per un corrispettivo complessivo di 700 euro, incassato dal portale a dicembre 2025, con ritenuta di 147 euro. Se il percettore è un sublocatore o un comodatario, il reddito segue il criterio di cassa e rileva nel 2025; se invece si tratta del proprietario, il trattamento segue il criterio proprio del reddito fondiario. È proprio in situazioni come questa che la corretta qualificazione soggettiva evita errori nella CU e nella successiva dichiarazione.

8. Gli errori più frequenti e il punto da non confondere con le regole in vigore dal 2026

Gli errori più comuni sono quattro: certificare somme senza verificare se l’intermediario abbia effettivamente incassato o gestito il pagamento; indicare un percettore sbagliato senza distinguere tra proprietario e non proprietario; dimenticare il CIN; continuare a cercare campi catastali che nella CU 2026 non esistono più. A ciò si aggiunge un equivoco molto diffuso: la CU 2026 fotografa il periodo d’imposta 2025, mentre la stretta introdotta dalla legge di bilancio 2026 sul numero massimo di appartamenti gestibili in forma non imprenditoriale opera dal 1° gennaio 2026 e incide, in prospettiva, soprattutto sugli adempimenti successivi. In altre parole, la compilazione della CU 2026 non va confusa con il nuovo scenario che, dal 2026, considera attività d’impresa la locazione breve oltre la nuova soglia prevista dalla normativa vigente.

Conclusioni

La sezione della CU 2026 dedicata alle locazioni brevi va letta come una vera mappa fiscale dell’operazione: identifica chi ha percepito il corrispettivo, qual è la natura del reddito, quale ritenuta è stata operata e quale immobile è coinvolto attraverso il CIN. La compilazione corretta non richiede solo attenzione ai campi, ma anche una lettura sostanziale del rapporto: chi incassa, a che titolo lo fa, quando la somma si considera fiscalmente rilevante e quale documentazione deve essere coerente con la certificazione. È qui che si gioca la differenza tra un adempimento solo formalmente completato e una CU davvero solida, utile anche per evitare criticità in dichiarazione e in eventuali controlli successivi.