La legge di Bilancio 2026 ha riaperto una leva fiscale molto interessante per società di persone e società di capitali: la possibilità di assegnare o cedere ai soci determinati beni con un regime fiscale agevolato, oppure di trasformare alcune società immobiliari in società semplici entro un termine preciso. È una misura che può creare opportunità reali di pianificazione patrimoniale e fiscale, ma solo se viene letta in modo tecnico: non basta guardare all’aliquota dell’imposta sostitutiva, perché bisogna valutare anche il profilo IVA, le riserve in sospensione d’imposta, la posizione dei soci, il valore catastale, gli effetti sul costo fiscale della partecipazione e il rischio di fare operazioni formalmente corrette ma economicamente poco convenienti. La misura è stata riproposta dalla Legge 30 dicembre 2025, n. 199, ai commi 35-40 dell’art. 1, con scadenza operativa fissata al 30 settembre 2026.

1. Quali operazioni rientrano nell’agevolazione

Il perimetro della disciplina 2026 comprende tre operazioni distinte ma collegate tra loro:

• assegnazione agevolata ai soci di beni immobili o beni mobili registrati non strumentali;
• cessione agevolata ai soci degli stessi beni;
• trasformazione agevolata in società semplice per le società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di beni non strumentali.

La norma riguarda, in sintesi, SNC, SAS, SRL, SPA e SAPA, purché l’operazione venga perfezionata entro il 30 settembre 2026. Le fonti tecniche più aggiornate confermano che l’ambito oggettivo interessa gli immobili non strumentali per destinazione e i beni mobili registrati non strumentali, mentre restano fuori i beni merce e, in generale, i beni non rientranti nella tipologia espressamente agevolata.

2. Chi può beneficiarne: società e soci da verificare prima dell’atto

L’agevolazione non dipende solo dal tipo di bene, ma anche dalla verifica dei soggetti coinvolti. Sul lato società, devono rientrare nell’ambito soggettivo previsto dalla norma; sul lato soci, i commenti tecnici più accreditati evidenziano che possono beneficiare dell’operazione i soci che risultano tali entro la data di riferimento indicata dalla disciplina e che mantengono tale qualità al momento dell’assegnazione o della cessione. Questo aspetto è particolarmente delicato nelle compagini societarie che hanno avuto variazioni recenti, donazioni di quote, passaggi generazionali o ingresso di nuovi soci. Prima ancora di fare i conti fiscali, la vera verifica preliminare è quindi documentale: libro soci, visura, atti di trasferimento quote, data certa delle partecipazioni e corretto inquadramento del bene.

3. Come si calcola l’imposta sostitutiva e quali aliquote si applicano

Il cuore dell’agevolazione è l’applicazione di un’imposta sostitutiva in luogo della tassazione ordinaria sulle plusvalenze latenti. La sostitutiva si applica sulla differenza tra valore normale del bene e costo fiscalmente riconosciuto, con aliquota:

• 8% in via ordinaria;
• 10,5% per le società non operative.

Inoltre, se ci sono riserve in sospensione d’imposta annullate in occasione dell’operazione, su queste si applica una sostitutiva del 13%. Le analisi più recenti segnalano che, per gli immobili, può risultare molto rilevante l’utilizzo del valore catastale in luogo del valore normale, quando consentito, perché il differenziale imponibile si riduce sensibilmente. È proprio qui che si gioca gran parte della convenienza: su immobili acquistati molti anni fa e oggi molto rivalutati, l’8% sul differenziale può essere molto più leggero della tassazione ordinaria.

4. Imposte indirette: il vero nodo è che l’IVA non è agevolata

È questo il punto che spesso viene sottovalutato. L’assegnazione o cessione agevolata ai soci è “agevolata” ai fini delle imposte sui redditi, ma non ai fini IVA, che continua a seguire le regole ordinarie. Questo significa che, a seconda del tipo di immobile, della storia del bene e dell’eventuale detrazione IVA originariamente operata, la convenienza dell’operazione può ridursi molto o addirittura azzerarsi. Le analisi tecniche pubblicate dopo la manovra 2026 insistono su due profili critici:

• possibile applicazione dell’IVA ordinaria nei casi previsti;
• rischio di rettifica della detrazione IVA già effettuata negli anni precedenti, che può trasformare l’operazione in un costo fiscale aggiuntivo.

Inoltre, sul piano delle imposte indirette, la misura prevede in generale un trattamento favorevole per registro, ipotecaria e catastale, ma la vera convenienza va sempre misurata su base complessiva, non solo sull’imposta sostitutiva dell’8%.

5. Trasformazione agevolata in società semplice: quando è la strada giusta

La disciplina 2026 non si limita all’assegnazione o cessione del bene ai soci, ma consente anche la trasformazione agevolata in società semplice per le società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di beni non strumentali. Questa soluzione può essere particolarmente interessante quando i soci non vogliono “estrarre” immediatamente l’immobile dal veicolo societario, ma intendono semplificare la struttura, uscire dal regime d’impresa e gestire il patrimonio in forma più leggera.

Anche in questo caso si applica la sostitutiva sulla differenza tra valore e costo fiscale del bene, e il costo fiscalmente riconosciuto delle quote in capo ai soci viene aumentato della differenza assoggettata a imposta sostitutiva. È una precisazione molto importante, perché incide sulla fiscalità futura dei soci in caso di cessione delle partecipazioni o di successivi eventi realizzativi. Nelle società immobiliari “pure”, soprattutto familiari, la trasformazione può essere più efficiente dell’assegnazione immediata, ma solo se si valuta bene il trattamento dei beni, delle riserve e degli effetti successivi sul piano civilistico e fiscale.

6. Guida operativa: come impostare correttamente l’operazione

In pratica, una gestione professionale dell’assegnazione agevolata ai soci dovrebbe seguire almeno otto passaggi:

1. mappatura dei beni della società, distinguendo immobili strumentali, patrimoniali, merce e beni mobili registrati;
2. verifica dei soci e della loro posizione alla data rilevante;
3. ricostruzione del costo fiscale del bene;
4. individuazione del valore normale o, se conveniente e possibile, del valore catastale;
5. verifica della presenza di riserve in sospensione d’imposta;
6. analisi del profilo IVA e dell’eventuale rettifica della detrazione;
7. simulazione del carico fiscale complessivo, includendo anche registro, ipotecarie e catastali;
8. confronto tra tre scenari: assegnazione, cessione e trasformazione in società semplice.

Il punto davvero qualificante non è “fare l’atto entro il 30 settembre 2026”, ma costruire prima un fascicolo tecnico che dimostri la convenienza effettiva dell’operazione. Senza questa istruttoria, il rischio è di usare un’agevolazione corretta dal punto di vista normativo ma inefficiente sul piano economico.

7. Tre esempi pratici e numerici

Esempio 1 – Assegnazione agevolata di immobile patrimoniale a socio di SRL operativa

Una SRL possiede un immobile patrimoniale con:

• costo fiscale riconosciuto: 120.000 euro
• valore catastale/agevolato di riferimento: 260.000 euro

Differenza imponibile:
260.000 – 120.000 = 140.000 euro

Imposta sostitutiva all’8%:
140.000 × 8% = 11.200 euro

Se la società avesse realizzato una plusvalenza ordinaria tassata IRES e con effetti ulteriori sui soci, il carico fiscale complessivo sarebbe stato spesso più alto. In questo caso l’assegnazione può risultare conveniente, ma solo se l’analisi IVA non evidenzia ulteriori costi.

Esempio 2 – Società non operativa con bene assegnato e riserve in sospensione

Una società non operativa intende assegnare ai soci un immobile con:

• costo fiscale: 200.000 euro
• valore di riferimento: 500.000 euro
• riserve in sospensione d’imposta da annullare: 80.000 euro

Differenza imponibile bene:
500.000 – 200.000 = 300.000 euro

Imposta sostitutiva al 10,5%:
300.000 × 10,5% = 31.500 euro

Imposta sostitutiva sulle riserve in sospensione al 13%:
80.000 × 13% = 10.400 euro

Totale sostitutive:
31.500 + 10.400 = 41.900 euro

Qui l’agevolazione esiste, ma la presenza di riserve in sospensione modifica radicalmente il costo complessivo dell’operazione.

Esempio 3 – Confronto tra assegnazione e trasformazione in società semplice

Una SAS immobiliare familiare possiede un immobile con:

• costo fiscale: 150.000 euro
• valore catastale: 350.000 euro

Differenza imponibile:
350.000 – 150.000 = 200.000 euro

Imposta sostitutiva all’8%:
200.000 × 8% = 16.000 euro

Se i soci vogliono detenere il bene personalmente e liberarsi del veicolo societario, l’assegnazione è una strada possibile. Se invece intendono mantenere il bene in forma collettiva ma fuori dal regime d’impresa, la trasformazione in società semplice può produrre un costo fiscale simile ma con effetti organizzativi più adatti alla gestione patrimoniale futura. È proprio in casi come questo che la scelta non è solo fiscale, ma anche patrimoniale e successoria.

8. Gli errori più frequenti da evitare

I principali errori operativi sono quattro. Il primo è considerare l’assegnazione agevolata una misura “automaticamente conveniente”, senza simulare IVA e imposte indirette. Il secondo è sbagliare la classificazione del bene, trattando come agevolabile un immobile che in realtà è strumentale o merce. Il terzo è trascurare le riserve in sospensione d’imposta, che possono far lievitare il costo dell’operazione. Il quarto è ragionare solo in termini di società, senza valutare gli effetti sui soci: valore fiscale della partecipazione, disponibilità personale del bene, impatto su future cessioni, eventuali equilibri interni tra i partecipanti. In sostanza, l’assegnazione agevolata non è un tema da “scadenziario”, ma da pianificazione integrata tra fiscalità d’impresa, fiscalità dei soci e gestione del patrimonio.

Conclusioni

L’assegnazione agevolata ai soci 2026 è una misura molto interessante, ma non è una scorciatoia fiscale da applicare in modo standardizzato. Funziona bene quando il bene è correttamente inquadrato, quando la differenza tra valore e costo fiscale è stata misurata con precisione, quando il profilo IVA è sotto controllo e quando la società ha valutato anche la posizione dei soci e l’effetto sulle quote. La scadenza del 30 settembre 2026 è importante, ma ancora più importante è arrivarci con un’istruttoria completa. Solo così l’agevolazione smette di essere una formula astratta di legge e diventa una scelta realmente efficiente per imprese e patrimoni familiari.