Le agevolazioni “prima casa” continuano a essere uno degli strumenti fiscali più importanti per chi acquista un’abitazione, ma nel 2026 il tema centrale è il rapporto tra nuovo acquisto agevolato e immobile già posseduto. La regola oggi consente di comprare una nuova “prima casa” anche se si è ancora proprietari di un’abitazione acquistata con lo stesso beneficio, ma solo a condizione che l’immobile preposseduto venga venduto entro due anni dal nuovo acquisto. Il termine biennale, introdotto dalla Legge di Bilancio 2025, ha sostituito il precedente termine annuale e incide direttamente su imposta di registro, IVA, sanzioni, interessi e credito d’imposta per il riacquisto.

1. Cosa prevedono le agevolazioni prima casa

Quando ricorrono i requisiti, l’acquisto della prima casa consente di pagare l’imposta di registro al 2% anziché al 9%, se si acquista da privato, oppure l’IVA al 4% se si acquista da impresa con vendita soggetta a IVA. Restano dovute le imposte ipotecaria e catastale nelle misure previste. L’immobile non deve essere di lusso, quindi non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9, e l’acquirente deve rispettare le condizioni sulla residenza e sull’assenza di altri diritti incompatibili.

2. Il nuovo termine di due anni per vendere l’immobile già posseduto

La novità più importante è l’estensione da uno a due anni del termine per vendere l’immobile già acquistato con agevolazione prima casa. La modifica riguarda la Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/1986, come modificata dalla Legge n. 207/2024. In pratica, il contribuente può acquistare una nuova abitazione con i benefici prima casa anche se possiede ancora quella precedente, purché si impegni ad alienarla entro due anni dal nuovo rogito.

3. Il chiarimento dell’Agenzia: conta la vendita entro il termine

L’Agenzia delle Entrate ha confermato che l’agevolazione è applicabile anche quando il contribuente possiede già un’abitazione agevolata, ma il mantenimento del beneficio dipende dalla vendita dell’immobile preposseduto entro il termine biennale. La risposta n. 238/2025 ha affrontato un caso particolare di immobile risultante dalla fusione di una porzione acquistata con agevolazione e una porzione acquistata senza agevolazione, confermando la possibilità di fruire del beneficio sul nuovo acquisto, a condizione che l’unica abitazione già posseduta venga alienata nei due anni.

4. Attenzione: il termine biennale non cancella gli altri requisiti

Il termine di due anni non è una sanatoria generale. Restano fermi gli altri requisiti prima casa: residenza nel Comune entro 18 mesi, assenza di altra abitazione nello stesso Comune acquistata senza beneficio ma incompatibile con la dichiarazione richiesta, immobile non di lusso e dichiarazioni corrette nell’atto. Chi compra pensando solo alla vendita entro due anni rischia di trascurare condizioni altrettanto decisive. La vendita dell’immobile preposseduto è solo una delle verifiche richieste.

5. Cosa succede se non si vende entro due anni

Se l’immobile già posseduto non viene venduto entro due anni, il contribuente decade dall’agevolazione sul nuovo acquisto. Le conseguenze sono pesanti: recupero della differenza d’imposta, sanzione del 30% e interessi. Per gli acquisti soggetti a registro, si passa dall’imposta agevolata del 2% a quella ordinaria del 9%; per gli acquisti soggetti a IVA, viene meno l’aliquota ridotta del 4% e si applicano le regole ordinarie. L’Agenzia ricorda anche la possibilità, prima della scadenza del termine, di presentare istanza per dichiarare l’impossibilità di vendere e chiedere la riliquidazione dell’imposta, evitando la sanzione.

6. Credito d’imposta per il riacquisto: coordinamento con il nuovo termine

Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa resta un tema distinto ma collegato. L’Agenzia, con la prassi successiva alla modifica normativa, ha chiarito che il nuovo termine biennale rileva anche ai fini del credito d’imposta quando il nuovo acquisto precede la vendita della precedente abitazione agevolata. Il credito viene quindi riconosciuto in via provvisoria, ma resta subordinato alla vendita dell’immobile preposseduto entro due anni.

7. Guida operativa prima del rogito

Prima di acquistare una nuova abitazione con benefici prima casa, occorre seguire una verifica ordinata: controllare gli immobili già posseduti, verificare se il precedente acquisto ha beneficiato dell’agevolazione, valutare se esistono comproprietà, fusioni catastali o immobili nello stesso Comune, inserire correttamente l’impegno alla vendita nell’atto e pianificare la cessione entro due anni. Per imprese, professionisti e famiglie con patrimoni immobiliari articolati, questa verifica preventiva è essenziale per evitare recuperi fiscali successivi.

8. Quattro esempi pratici e numerici

Primo esempio: acquisto da privato con vendita entro due anni.
Un contribuente acquista una nuova abitazione da privato per 250.000 euro e possiede ancora la vecchia prima casa. Con agevolazione paga imposta di registro al 2%, pari a 5.000 euro. Se vende l’immobile preposseduto entro due anni, il beneficio resta confermato. Senza agevolazione avrebbe pagato il 9%, cioè 22.500 euro: il vantaggio fiscale è 17.500 euro.

Secondo esempio: mancata vendita entro due anni.
Stesso acquisto da 250.000 euro, ma il contribuente non vende la vecchia abitazione entro il termine. L’Agenzia recupera la differenza tra imposta ordinaria e agevolata: 22.500 – 5.000 = 17.500 euro, oltre alla sanzione del 30%, pari a 5.250 euro, e agli interessi.

Terzo esempio: acquisto soggetto a IVA.
Un acquirente compra da impresa una nuova abitazione per 300.000 euro. Con IVA prima casa al 4% paga 12.000 euro. Se decade dal beneficio, l’IVA ordinaria abitativa può salire al 10%, pari a 30.000 euro. La differenza da recuperare è 18.000 euro, oltre sanzioni e interessi se non interviene una regolarizzazione tempestiva.

Quarto esempio: credito d’imposta per riacquisto.
Un contribuente aveva pagato 4.000 euro di imposta di registro sulla precedente prima casa. Acquista una nuova abitazione pagando 5.500 euro di imposta agevolata. Può maturare un credito d’imposta fino a 4.000 euro, ma se il nuovo acquisto precede la vendita, il credito resta collegato alla cessione dell’immobile preposseduto entro due anni. Se non vende, perde sia il beneficio sul nuovo acquisto sia il credito collegato.

Conclusioni

La regola del biennio offre più tempo a chi vuole cambiare abitazione, ma richiede grande attenzione. Il contribuente può acquistare una nuova prima casa anche se possiede ancora quella precedente, ma deve vendere l’immobile preposseduto entro due anni dal nuovo acquisto. Il mancato rispetto del termine comporta decadenza, recupero d’imposta, sanzioni e interessi. La vera tutela è preventiva: analizzare la situazione immobiliare prima del rogito, verificare le dichiarazioni da rendere nell’atto e programmare realisticamente la vendita. In materia di prima casa, il risparmio fiscale è rilevante, ma lo è altrettanto il rischio di perderlo per una gestione non pianificata.