Lo sconto IMU per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito ai parenti continua a essere una delle agevolazioni più utilizzate, ma anche una delle più esposte a errori. La riduzione non riguarda l’aliquota, ma la base imponibile IMU, che viene abbattuta del 50% quando sono rispettate tutte le condizioni previste dalla legge. Nel 2026 il tema è particolarmente attuale in vista dell’acconto IMU del 16 giugno 2026 e del saldo del 16 dicembre 2026. Per proprietari, imprese familiari, professionisti e consulenti, il punto decisivo è verificare con precisione contratto, parentela, residenza, categoria catastale e numero di immobili posseduti.

1. Che cos’è il comodato d’uso gratuito

Il comodato è il contratto con cui una parte consegna a un’altra un bene, mobile o immobile, affinché lo utilizzi gratuitamente per un tempo o un uso determinato, con obbligo di restituzione. Nel caso dell’IMU, il tema riguarda soprattutto il genitore che concede un’abitazione al figlio, oppure il figlio che concede l’immobile al genitore. L’agevolazione non trasforma l’immobile in abitazione principale del proprietario: l’immobile resta soggetto a IMU, ma con base imponibile ridotta alla metà se tutte le condizioni sono rispettate.

2. La norma: riduzione del 50% della base imponibile

La riduzione è prevista dall’articolo 1, comma 747, lettera c), della Legge n. 160/2019. La base imponibile IMU è ridotta del 50% per le unità immobiliari, escluse quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, cioè genitori e figli, che le utilizzano come abitazione principale. La riduzione spetta solo se il contratto è registrato e se il comodante rispetta precisi requisiti di residenza e possesso immobiliare.

3. Parentela ammessa: solo genitori e figli

Lo sconto non vale per qualunque familiare. La norma parla di parenti in linea retta entro il primo grado: quindi genitori e figli. Non rientrano fratelli, sorelle, zii, nipoti, cugini, suoceri o affini. Questo è uno degli errori più frequenti: un comodato gratuito al fratello può essere valido civilisticamente, ma non consente l’abbattimento IMU del 50%. Il comodatario deve inoltre utilizzare l’immobile come propria abitazione principale, quindi deve avere residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile ricevuto.

4. Contratto registrato: condizione essenziale

Per ottenere lo sconto IMU, il contratto di comodato deve essere registrato. L’Agenzia delle Entrate chiarisce che, se il contratto è scritto, la registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula. La registrazione può essere effettuata anche online tramite i servizi dell’Agenzia, utilizzando gli strumenti e i modelli previsti, tra cui il modello RAP. Senza registrazione, il Comune può disconoscere l’agevolazione, anche se il figlio o il genitore abita effettivamente nell’immobile.

5. Requisiti del proprietario: attenzione agli immobili posseduti

Il comodante deve possedere una sola abitazione in Italia e deve risiedere anagraficamente, nonché dimorare abitualmente, nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato. La norma consente però una situazione particolare: il comodante può possedere, oltre all’immobile concesso in comodato, anche la propria abitazione principale nello stesso Comune, purché non sia classificata nelle categorie A/1, A/8 o A/9. Quindi il beneficio è pensato per situazioni familiari semplici, non per patrimoni immobiliari articolati.

6. Pertinenze, case di lusso e casi esclusi

La riduzione riguarda l’unità abitativa concessa in comodato e le relative pertinenze nei limiti ordinari IMU, se correttamente collegate all’abitazione. Sono escluse le abitazioni di lusso, cioè A/1, A/8 e A/9. Restano fuori anche gli immobili concessi in comodato a parenti diversi da genitori o figli, gli immobili non utilizzati come abitazione principale dal comodatario e i casi in cui il contratto non sia registrato. Inoltre, la riduzione opera sulla base imponibile: l’aliquota applicabile resta quella deliberata dal Comune per la specifica fattispecie.

7. Guida operativa per applicare correttamente lo sconto

Prima di applicare l’agevolazione, occorre seguire una verifica ordinata: controllare la categoria catastale dell’immobile, verificare che il rapporto sia tra genitore e figlio, registrare il contratto, accertare residenza e dimora abituale del comodatario, verificare gli immobili posseduti dal comodante e controllare la delibera IMU del Comune. In sede di calcolo, si determina prima la base imponibile ordinaria e poi si applica la riduzione del 50%. Per il 2026, l’acconto va versato entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre; molti Comuni prevedono anche importi minimi sotto i quali il versamento non è dovuto, spesso pari a 12 euro annui.

8. Quattro esempi pratici e numerici

Primo esempio: padre che concede casa al figlio.
Un padre possiede la propria abitazione principale e un secondo appartamento nello stesso Comune, con rendita catastale di 700 euro, concesso in comodato registrato al figlio che vi risiede. Base imponibile ordinaria: 700 × 1,05 × 160 = 117.600 euro. Con riduzione del 50%, la base imponibile scende a 58.800 euro. Se l’aliquota comunale è 10,6 per mille, l’IMU annua è 623,28 euro invece di 1.246,56 euro.

Secondo esempio: comodato non registrato.
Una madre concede gratuitamente un immobile al figlio, rendita catastale 600 euro, ma non registra il contratto. Base imponibile: 600 × 1,05 × 160 = 100.800 euro. Con aliquota 10,6 per mille, l’IMU annua è 1.068,48 euro. Senza registrazione non si applica la riduzione del 50%; se il contratto fosse registrato e tutti gli altri requisiti fossero rispettati, l’imposta sarebbe stata 534,24 euro.

Terzo esempio: immobile al fratello.
Un contribuente concede un appartamento al fratello, rendita catastale 500 euro. Anche se il contratto è gratuito e registrato, non spetta lo sconto perché il fratello non è parente in linea retta entro il primo grado. Base imponibile: 500 × 1,05 × 160 = 84.000 euro. Con aliquota 10,6 per mille, l’IMU resta 890,40 euro.

Quarto esempio: comodante con troppi immobili.
Un proprietario concede un appartamento al figlio, ma possiede anche altri due immobili abitativi in Comuni diversi. Anche se il figlio vi risiede e il contratto è registrato, il requisito sul possesso immobiliare non è rispettato. Su una base imponibile ordinaria di 140.000 euro, con aliquota 10,6 per mille, l’IMU resta 1.484 euro. Con agevolazione sarebbe stata 742 euro, ma il beneficio non spetta.

Conclusioni

Lo sconto IMU 2026 per comodato d’uso gratuito ai parenti è un’agevolazione molto utile, ma richiede il rispetto congiunto di tutte le condizioni previste dalla legge. Non basta concedere gratuitamente una casa a un familiare: il rapporto deve essere tra genitore e figlio, il contratto deve essere registrato, l’immobile non deve essere di lusso, il comodatario deve usarlo come abitazione principale e il comodante deve rispettare i limiti sugli immobili posseduti. La riduzione del 50% può generare risparmi importanti, ma solo se applicata correttamente. Prima del versamento IMU 2026 conviene quindi verificare contratto, catasto, residenza e delibera comunale, evitando agevolazioni non spettanti che potrebbero essere recuperate dal Comune con sanzioni e interessi.